5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, 15.05.2014 tarihinde  6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile değiştirilmiş ve yeni hali 29001 sayılı Resmi Gazete ‘de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Yeni kanunda asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve yeterli gelirli tarımsal arazi büyüklüğü kavramları tanımı yapılmıştır. Belirlenen büyüklükteki tarımsal araziler üzerinde gerçekleştirilecek mülkiyeti aktarıcı nitelikli işlemlerin (satış , bağış. Ölünceye kadar bakma akti)  yanı sıra, intikal ve miras taksimi işlemlerinde önemli değişiklikler öngörülmüştür. Kural olarak tarım arazilerinde veya tarımsal arazilerde  asgari tarımsal arazi büyüklüğü, yeter gelirli  tarımsal arazi büyüklüğü, tarımsal alanlar arasındaki ekonomik bütünlük vb. kavramların Tapu Müdürlüklerince incelenerek doğrudan işlem yapma yetkisi mümkün olmadığından bu tür talepler İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğüne soru konusu edilerek alınacak olumlu cevap sonucunda işlemler gerçekleştirilecektir. Şimdi bu konuyu madde madde inceleyelim.

 

1-Kural olarak 5403 sayılı Kanunun 8/B maddesi üçüncü fıkrası gereğince tarım arazilerinde; ifraz, hisselendirme, pay temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, elbirliği mülkiyetinin devri, paylı mülkiyet olarak intikal, taksim ve vasıf değişikliği işlemlerinin il/ilçe tarım ve orman müdürlüğüne soru konusu edilerek alınacak cevaba göre yapılması gerekmektedir. Ama istisnası murisin ölüm tarihinin 15/05/2014 ten önce ölmesi halinde durum değişmektedir.

2- Devre konu taşınmaz malikinin aynı ilçe sınırları içerisinde başka bir taşınmazı bulunup bulunmadığına bakılmaksızın müstakil taşınmazının veya taşınmazdaki payının hisselendirilmeksizin diğer paydaşa veya üçüncü bir kişiye aynen devrinin il/ilçe tarım ve orman müdürlüklerine soru konusu edilmeksizin karşılanması mümkündür.

3-Paylı mülkiyetli tarım arazilerinde paydaşın payının tamamını diğer paydaşlara hisselendirerek devri mümkündür. Ancak paydaşın payının bir kısmını hisselendirerek diğer paydaşlara kısmen devrinin söz konusu olması halinde, il/ilçe tarım ve orman müdürlüğüne soru konusu edilerek alınacak cevaba göre işlem yapılması gerekmektedir.

4-Tarım arazisi niteliğindeki Hazine taşınmazları, 5403 sayılı Kanun ile belirlenen büyüklüklerin altında olsa bile hisselendirilerek,  pay ve paydaş sayısı artırılmak suretiyle devri mümkündür

 

5-3194 sayılı İmar Kanununun 27/3 maddesi gereğince, köy yerleşik alan sınırları içerisinde, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleri uygulanmaz. Bu nedenle köy yerleşik alan sınırları içerisinde olduğu tespit edilen tarımsal nitelikli taşınmazlara ilişkin işlemlerin doğrudan karşılanması gerekir. Köy yerleşik alan sınırları konusunda tereddüt oluşması halinde durumun kadastro veya il özel idaresi müdürlüğüne soru konusu edilmesi gerekmektedir. 

 

TARIM ARAZİLERİNDE İNTİKAL/MİRAS TAKSİM/PAY TEMLİKİ İŞLEMLERİ 

Bu konu  2’ye ayrılarak incelenmelidir. 1. Kanunun yayım tarihi olan 15/05/2014 tarihinden önceki ölümler 2. ise kanunun yayım tarihinden sonraki ölümler. 

 

a)6537 sayılı Kanunun yayımı (15.05.2014) tarihinden önceki ölümlerde: Kanunun yürürlük tarihinden önceki ölümlerde intikal işlemleri elbirliği halinde mülkiyet veya paylı mülkiyet olarak yapılması mümkündür. Bu tarihten önceki ölümler nedeniyle yapılan intikal işleminden sonra mirasçılar arasında yapılacak olan miras payı temliki, miras taksimi ile üçüncü kişi veya  kişilere parsellerdeki pay ve paydaş sayısı artırılmadan aynen devir taleplerinin il/ilçe tarım ve orman müdürlüklerine soru konusu edilmeksizin karşılanması mümkündür. 

 Kanunun yayımı tarihinden  önce ve sonra gerçekleşen birden fazla ölümlü intikal işlemlerinde ise iştirak halinde intikal sonrası Kanun öncesi ölenlerin mirasçıları arasında sadece miras payı temliki yapılabilecek, diğer işlemler için ise il/ilçe tarım ve orman müdürlüğünden uygunluk görüşü alınacaktır.

b) 6537 sayılı Kanunun yayımı (15.05.2014) tarihinden sonraki ölümlerde:

Mirasçıların anlaşmak suretiyle terekedeki tarımsal nitelik taşıyan tüm taşınmazları, 5403 sayılı Kanunun 8/C maddesi gereği, tek mirasçıya, iştirak halinde mülkiyet ilkelerine göre aile malları veya kazanç paylı aile malları ortaklığına, mirasçıların kuracağı limited şirkete veya aynı anda üçüncü kişi veya kişilere parsellerdeki pay ve paydaş sayısı artırılmadan aynen devir taleplerinin il/ ilçe tarım ve orman müdürlüklerine soru konusu edilmeksizin karşılanması mümkündür. 15.05.2014tarihi ve sonrasında gerçekleşen ölümlerde tarımsal nitelik taşıyan taşınmaz malların (tarla, bağ, bahçe, zeytinlik vb.) intikal taleplerinin elbirliği mülkiyet olarak karşılanması, ifraz, hisselendirme , pay temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, elbirliği mülkiyetinin devri, paylı mülkiyet olarak intikal, taksim ve vasıf değişikliği taleplerinde ise durumun il/ilçe tarım ve orman müdürlüğüne soru konusu edilerek, alınacak cevaba göre işlem yapılması gerekmektedir. 

Kesinleşmiş mahkeme kararlarının uygulanması Anayasanın 138. maddesi gereği zorunlu bulunduğundan mahkeme kararı gereği işlem yapılması gerekmektedir.

Şimdi konuyu örneklerle açıklayalım. Babamda Osmaniye ili Kadirli ilçesi Çukurkavak köyünde 5 tane çeşitli yüzölçümüne  sahip hisseli tarla kaldı babamda 14/05/2014  tarihinde vefat etti. 

Sorular.

1-İntikali elbirliği olarak mı yoksa payllı mülkiyet olarak mı yaptırabiliriz.

Cevap: intikal işlemi bir kimsenin talebi ile elbirliği mülkiyet olarak . tüm mirasçıların talebiyle veya tebligat yöntemi ile (İtiraz olmazsa) paylı olarak yapılır.

2-Ben paylı olarak yapılan intikalden sonra hissemi;

a)3. bir kimseye satabilir miyim?.

Cevap: Murisin ölüm tarihi Kanunun yayım tarihi olan 15/05/2014 tarihinden önce olduğundan ve intikal paylı olduğundan hissenizi istediğiniz kişiye satabilirsiniz.

b)Ben hissemi  hisselendirerek diğer hissedarlara  farklı hisselerle satabilir miyim?

Cevap: Murisin ölüm tarihi Kanunun yayım tarihi  olan 15/05/2014 tarihinden önce olduğundan ve intikal paylı olduğundan hissenizi hisselendirerek diğer hissedarlara satmanızda sakınca yoktur.

c) Hissemin bir kısmını diğer hissedarlardan birine satabilir miyim?

Cevap: Bunun cevabı için işleminiz İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğüne gönderilerek görüş istenir. İlçe Tarım Müdürlüğü sizde kalacak hisse   asgari tarımsal arazi büyüklüğünün üstünde ise işlemin yapılmasında sakıncanın olmadığını bildirecektir. 

3)Babamda sonra 16/07/2015 tarihinde annemde vefat etti.

a) İntikalin paylı olarak yapılması mümkün müdür?

Cevap: Babanızın ölümü kanunun yayım tarihinden önce olsa da Annenizin ölüm tarihinin kanunun yayın tarihinden sonra olması nedeniyle intikal elbirliği mülkiyet olarak yapılması gerekir. 

b) Ben hissemi 3. Bir kimseye satabilir miyim?

Cevap: Hayır satamazsın elbirliği mülkiyetinde satış ancak elbirliği içerisindeki maliklere yapılabilir dışarıya yapılamaz.

c)Ben hissemin yarısını diğer kardeşlerimden birine satabilir miyim?

Cevap: Hayır satamazsınız çünkü pay temlikinde payınızın tamamını devrederek taşınmazdan tamamen çıkmanız gerekir.

 d) Kardeşlerimiz ile birlikte kendi aramızda miras taksimi yaptık İlçe Tarım ve Ormancılık Müdürlüğü taksimi kabul etmedi sorunu nasıl çözebiliriz.

Cevap: İşleminiz Murisinizin ölüm tarihi kanunun yayın tarihinden sonra  olduğundan ve gerekli şartları ( asgari tarımsal arazi büyüklüğü, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü) sağlamadığından işleminize ilçe tarım ve orman müdürlüğünce  tamamı veya bir kısım parseller yönüyle red edilmiştir. Peki şimdi ne yapacaksınız eğer bir kısım parsel yönüyle red edilmiş ise yapmanız gereken ya miras taksimine o parselleri konu etmeden taksimi sonuçlandıracaksınız veya taksimden vazgeçeceksiniz. Diyelim ki taksiminiz de bir çok parsel yönünden taksiminiz red edildi ve siz yeni bir taksim yapamıyorsunuz o zaman yapmanız gereken taşınmazların bir kimsede toplanması ve oradan tekrar dağıtılmasıdır .Bunu nasıl yapacaksınız ?Bu devir işlemi karşılığında herhangi bir bedel olmadığından satış değil bağıştır. Bağış yoluyla bir kimsede topladıktan sonra tekrar o kişi sizlere yeniden bağış yoluyla devretmelidir. Peki bunu bağış değil de satış olarak yapamaz mıyız derseniz. Doğrusu bağıştır. Ama satışın ilerde çıkabilecek sorunlarını biz şimdiden kabul ederiz derseniz karar size ait. Ne gibi sorun olablir?1. sorun maliye ile sıkıntı yaşabilirsiniz.2. sorun vefatınız halinde mirasçılarınız kendilerinden mal kaçırıldığı gerekçesi ile muris muvazaası davası açabilirler.