ÖN ALIM
Ön alım eski adıyla şufa hakkı 11. Yargı Paketi ile Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinde yapılan önemli değişikliklerden biridir. Burada yapılan değişiklik önalım hakkının kullanılmasına ilişkin süre rejiminin yeniden düzenlenmesidir. Bu kapsamda, madde metninde yer alan “iki yıl” ibaresi “bir yıl” olarak değiştirilmiş ve böylece önalım hakkının kullanılabileceği azami süre yarıya indirilmiştir. Bu süre hak düşürücü süre olup, mahkeme tarafından re’sen gözetilmesi gerekmektedir. Peki hak düşürücü süre ne demektir. Hak düşürücü sürenin dolmasıyla ön alım hakkının kullanılmasının mümkün olmamasıdır. Bu süre taraflarca ileri sürülmese bile mahkemece resen dikkate alınacaktır.
11. Yargı Paketi ile Sayılı Medeni Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikle satış bedelinin belirlenmesi ve depo edilmesi yeniden düzenlenmişti .Kanunun değişikliğinden önceki en tartışmalı hususu satış bedelinin tapudaki yazan bedel olarak ele alınmasıydı. Buda iki şekilde sorun olmaktaydı.1. taraflar daha az vergi verme kamacıyla gerçek bedel üzerinden değil de emlak beyan değeri üzerinde satış bedeli göstermekte veya ön alım hakkının kullanılmasını önlemek amacıyla gerçek satış bedeli yerine bunun çok üstünde bir bedel üzerinden işlem yapmaktalardı 1. Durumda taşınmazdaki hissenin çok düşük bedelle işleme konu olduğunu duyan hissedar hemen gidip önalım davası açmaktaydı.2. durumda ise taşınmazdaki ön alım hakkının diğer hissedarlarca kullanılmamasını önlemek amacıyla satış gerçek değerin birkaç misli üstünde gösterilmek suretiyle önalım davası açılmasının önüne geçilmeye çalışılmaktaydı. Satışın tapuda gerçeğe aykırı biçimde düşük gösterildiği hâllerde, önalım hakkı alıcı bakımından ağır sonuçlar doğurmaktaydı. Alıcı önalım davası sonucunda Medeni Kanunun 734. Maddesinin 2. Fıkrası yeniden düzenlenmiş ve önalım hakkı davalarında satışa konu hissenin devrinde satış bedelinin değil raiç bedelinin esas alınacağına hükmetmiştir. Peki bu değer nasıl belirlenecektir. Bu değer dava sırasında yapılacak keşif sonunda bilirkişi incelemesi neticesinde taşınmazın konumu, yüzölçümü, imar durumu, kullanım amacı, emsal satışlar ve ekonomik koşullar gibi esas alınarak yapılacaktır. Ve bu bedel hakim tarafından verilen kesin süre içerisinde nakden depo edilecektir. Bu bedel depo edilmeden tescil yazısı verilmeyecektir. Peki bu süre içerisinde bedel depo edilmez ise sonuç ne olacaktır. Yeni alıcı tarafından bedelin depo edilmemesi durumunda tescil yazısı verilmeyeceğinden ön alım davası sonuç doğurmayacaktır. Alıcı tarafından paranın depo edilmesi ile kararın kesinleşmesi arasında geçen sürede yatırılan para nemalandırılarak ödenecektir.