Ülkemizde ilk kadastro işlemleri, 15.12.1934 tarihinde yürürlüğe giren 2613 Sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri Kanunu ile başlamıştır. Şehir Kadastrosu adıyla da anılan bu yasanın amacı, il ve ilçe merkezlerinde bulunan taşınmazların hukuki ve geometrik durumlarını tesbit etmek ve göstermekti. Daha sonra kadastro faaliyetlerinin yurt çapına yayılması amacıyla sırasıyla 5602 , 509 ve 766 Sayılı Tapulama Kanunları yayınlanmış, Daha sonra ise köy ve şehirlerde yapılan çalışmaların birleştirilmesi amacıyla 3402 Sayılı Kadastro Kanunu yürürlüğe girmiştir. Bu kanunlarla hukuki anlamda başarılı sonuçlar alınmış fakat Kadastro ve Tapulama Kanunları ile üretilen paftalar, kadastro yapım tekniğindeki değişiklikler, gelişmeler, arazilerdeki yüksek yoğunluklu yerleşim alanları karşısında yetersiz kalmıştır. Yapıldığı dönemdeki yetersiz teknikliklerle üretilen paftalar ihtiyacı karşılayamamış olduğundan yenilemesi zaruri hale gelmiştir.
Yenileme çalışmaları 3402 sayılı Kanun’un 22. maddesinin 2. Fıkrasının (a) bendine göre yapılmaktadır. Kanunun maddesi şu şekildedir :Evvelce tespit, tescil veya sınırlandırma suretiyle kadastro veya tapulaması yapılmış olan yerlerin yeniden kadastrosu yapılamaz. Bu gibi yerler ikinci defa kadastroya tâbi tutulmuşsa, ikinci kadastro bütün sonuçlarıyla hükümsüz sayılır ve Türk Medenî Kanununun 1026 ncı maddesine göre işlem yapılır. Süresinde dava açılmadığı takdirde, ikinci defa yapılan kadastro, tapu sicil müdürlüğünce re’sen iptal edilir. Ancak;
a) Tapulama, kadastro veya değişiklik işlemlerine ilişkin; sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamalardan kaynaklanan hataları gidermek üzere uygulama niteliğini kaybeden, teknik nedenlerle yetersiz kalan, eksikliği görülen veya zemindeki sınırları gerçeğe uygun göstermediği tespit edilen kadastro haritalarının tekrar düzenlenmesi ve tapu sicilinde gerekli düzeltmelerin sağlanması amacıyla tapulama ve kadastro görmüş yerlerde,
b) Daha önce sadece tapu tahriri yapılan veya 2859 sayılı Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkında Kanuna göre yenileme yapılacak yerler ile 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun hükümlerine tâbi yerlerde,
Birinci fıkra hükmü uygulanmaz.’’ ikinci fıkranın (a) bendinin uygulanacağı alanlar Tapu ve Kadastro Genel Müdürünün onayı ile belirlenir ve çalışmalara başlanmadan en az on beş gün önce çalışma alanında, bölge merkezinde ve bölgenin bağlı olduğu il merkezinde alışılmış vasıtalarla duyurulur, ayrıca varsa yerel gazete ile ilân edilir. Yapılacak çalışmalarda 2, 4, 14, 17, 19 ve 21 inci maddeler ile 13 üncü maddenin (B) ve 20 nci maddenin (B), (C) ve (D) bentleri hükümleri uygulanmaz. demektedir.
3402 Sayılı Kanunun 22/a maddesince yapılacak çalışmalar Tkgm’nin yayınladığı yönetmenlikle yapılmaktadır. Yönetmelik çeşitli isimler altında yayınlanmış son olarak ta Kadastro Güncelleme Yönetmeliği yayınlanmıştır fakat genelde 22/a yönetmeliği veya yenileme yönetmeliği olarak anılmaktadır. Bu Yönetmeliğin amacı, yönetmeliğin 1. Maddesinde şu şekilde açıklanmıştır.’’ kadastrosu veya tapulaması yapılmış yerlerde, 21/6/1987 tarihli ve 3402 sayılı Kadastro Kanununun 22 nci maddesi kapsamında yapılacak kadastro güncelleme çalışmalarına ilişkin usul ve esasları belirlemektir.’’ Kapsamı ise 2. Madde de şu şekilde açıklanmıştır. Bu Yönetmelik, tapulama, kadastro veya değişiklik işlemlerine ilişkin; sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamalardan kaynaklanan hataları gidermek üzere uygulama niteliğini kaybeden, teknik nedenlerle yetersiz kalan, eksikliği görülen veya zemindeki sınırları gerçeğe uygun göstermediği tespit edilen kadastro haritalarının tekrar düzenlenmesi ve tapu sicilinde gerekli düzeltmelerin yapılmasında uyulacak usul ve esasları ve 3402 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesine göre sayısallaştırma çalışmaları yapılacak köy ve mahalle birimlerinde, bu Yönetmeliğe göre işlemlere tabi tutulması gereken parsellerin çalışmaları ile 3402 sayılı Kanunun geçici 8 inci maddesi kapsamındaki çalışmaların birlikte yapılmasının sağlanmasını kapsar,
Yenilemenin ya da diğer adı ile 22/a hukuki anlamda Kadastro Güncellenmesinin amacı Sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamalardan kaynaklanan hataları gidermek üzere uygulama niteliğin yetersiz kalan, haritaları yenilemek ve daha önce yapılan tapulama veya kadastro çalışmalarında tespit dışı bırakılan tapuda kayıtlı taşınmazlar ile kamu kurum ve kuruluşlarına ait yerlerde ve çalışma alanı içinde orman olduğu gerekçesiyle tespit harici bırakılan alanlarda, daha sonra kesinleşen orman kadastrosu sonucunda orman sınırı dışında kalan tapulu ve tapusuz taşınmazların 3402 sayılı Kanun hükümleri gereğince kadastrosu yapılmasını sağlamaktır..
Yenileme ile ilgili Yargıtayın vermiş olduğu bazı kararlar:
3402 sayılı Kanunun 22/2-a maddesi kapsamında yapılan uygulamalarda taşınmazın mülkiyeti tartışma konusu edilemez (Yargıtay Yirminci Hukuk Dairesi E: 2015/11610 K: 2017/1291 T: 17.02.2017)
Uygulama kadastrosunun amacı, mülkiyet ihtilaflarını canlandırmak ve çözmek değil; tesis kadastrosu sırasında yapılan teknik hataları belirleyerek gidermek ve kadastro paftalarını zeminle uyumlu, uygulanabilir, teknik ihtiyaçlara cevap verir ve güvenli hale getirmektir
(Yargıtay Yirminci Hukuk Dairesi E: 2015/11610 K: 2017/1291 T: 17.02.2017)
Bu kararlardan anlaşılan yenileme veya güncellemede amaç taşınmazların mülkiyetini tartışmak veya ihtilafları çözmek değildir. Taşınmazlar tapu dışı el değiştirmiş ise bunun yenilemede konu edilmesi söz konusu olamaz. Fakat yönetmeliğin bazı maddeleri duruma ters olabilecek durumdadır. Misal yönetmeliğin 15. maddesinin altıncı fıkrası , sınırlandırma ve tespitler sırasında ilgili taşınmaz maliklerinin zeminde fiili kullanıcı/kullanıcılarının yazılı muvafakati sağlandığı takdirde; dış sınırları çekişmesiz belirlenen bir alan içinde taşınmaz malikleri ve diğer ilgililerin uyuşmazlık çıkarmadan kullanım biçimine göre oluşturdukları sınırlar esas alınır. ‘’ demektedir. Bu madde fıkrası bir taşınmaz malik haricinde birden fazla kimse kullanıyorsa ayrı ayrı tesbit edileceği anlamına gelmez mi. Yenileme taşınmaz maliklerinde bir değişiklik yapmaması gerekirken yönetmeliğin 18. Maddesi
(1) Bu çalışmalar sırasında; tapu kayıt sahibinin ve/veya sahiplerinin mirasçıları tarafından veraset belgesi ve vukuatlı nüfus kayıt örneğinin ibraz edilmesi halinde mirasçılar adına tespit yapılabilir ve ibraz edilen bu belgeler kadastro güncelleme tutanağına eklenir.
(2) Tapuda kayıtlı parsel malikleri veya bunların mirasçıları arasında taksim yapıldığına yönelik noterden düzenlenmiş bir sözleşmenin ibrazı ya da tüm malik veya mirasçılarının ekip huzurunda rızalarını beyan etmeleri halinde, kadastro güncelleme tutanağına imzaları alınmak suretiyle taksime göre tespit yapılabilir. Taksim ve ifrazen taksim işlemlerinde 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu ile 3/7/2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunundaki kısıtlamalara uyulur. Demektedir. Burada tartışılması gereken konu tapu müdürlüğünde intikal için veraset belgesi ibrazı ve döner sermaye hizmet bedelinin ödenmesi şart iken yenilemede herhangi bir döner sermaye ücreti tahsiline gerek olmadan ve veraset belgesi şartı gerekmeden intikalin yapılabilmesi diğer bir husus yönetmeliğin Tapuda kayıtlı parsel malikleri veya bunların mirasçıları arasında taksim yapıldığına yönelik noterden düzenlenmiş bir sözleşmenin ibrazı ya da tüm malik veya mirasçılarının ekip huzurunda rızalarını beyan etmeleri halinde, kadastro güncelleme tutanağına imzaları alınmak suretiyle taksime göre tespit yapılabilir. hükmüdür. Yönetmeliğin esas amacı tapulama, kadastro veya değişiklik işlemlerine ilişkin; sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamalardan kaynaklanan hataları
gidermek üzere uygulama niteliğini kaybeden, teknik nedenlerle yetersiz kalan, eksikliği görülen veya zemindeki sınırları gerçeğe uygun göstermediği tespit edilen kadastro haritalarının tekrar düzenlenmesi ve tapu sicilinde gerekli düzeltmelerin yapılması iken yönetmeliğin 18.maddesinin 1 ve 2 fıkrası tartışmaya açık durumdadır.
.
Güncelleme (22/a) çalışmalarına başlanacak alanda yapılacak işlem bu alanda kalacak taşınmazların ilgili tapu kayıtlarına çalışma yapılacağı belirtmesinde bulunmaktır. Bu yönetmelikte "3402 sayılı Kanunun 22. maddesi kapsamında kadastro güncelleme çalışmasına tâbidir." Şeklinde olması gerektiği belirtilmekte fakat güncelleme yönetmeliğinden önce yapılan belirtmelerde ‘‘3402 sayılı kanunun 22. Maddesinin 2. Fıkrasının A bendi uygulamasına tabiidir.’’ Şeklinde belirtmelerde görmek mümkündür. Bu belirtme tapu müdürlüğünde yapılacak Satış, bağış haciz, ipotek gibi işlemlerin yapılmasına engel değildir. Bu belirtme aynı zamanda kadastro Müdürlüğündeki fen klasöründe de belirtilir. Güncellemeye başlanmadan en az 7 gün önceden ada/mevki ilanı yapılır. Bu ayrımı neden yazdım bazen okuyoruz köyümüzde yenileme yapılmış haberimiz olmadı. Güncelleme de de tıpkı normal Kadastro daki gibi bütün ilanlar yapılır. Her iki ilanda da yapılacak alanda taşınmazı bulunanların çalışma yapılacak gün ve saatte taşınmazlarının başında bulunmaları hazır bulunmayanlarının yokluklarında işlem yapılacağı ve yapılacak olan tahdit ve tespitlere karşı ekibin görevinin sona erdiği tarihe kadar teknisyenlik veya kadastro Müdürlüğü nezninde itiraz edebilecekleri ve ihtirazların askı ilanında gösterileceği belirtilir. Güncelleme çalışmalar yapılan yerin kadastrosu ada bazında yapılmış ise yani söz konusu parseller ada ve parsel numarasından oluşuyorsa aynen alınır taşınmazlar sadece parsel bazlı ise kadastro teknik mevzuatına göre yapılarak yeni ada ve parsel numaraları verilir. Yenileme dışında kalan işlemler yönetmeliğin 7. Maddesinde
a) Tapudaki kayıt sahibinin muvafakatı olsa bile harici el değiştirme yolu ile malik tayini,
b) Zilyetlik yolu ile edinme,
c) Ayni veya şahsi hak, kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisinin mümkün olmadığı belirtilmiştir.
Taşınmaz üzerinde tapulama veya Kadastro çalışmasından sonra ev yapılmış fakat tapu sicilinde cins değişikliği yapılmamış ise bunu da yönetmelik 14. Madde de açıklamıştır. Buna göre - Taşınmaz mallar üzerinde tapulama veya kadastrodan sonra inşa edilmiş olduğu halde, tapuda nitelik değişikliği yapılmamış yapı ve tesisler de ölçülerek, yenileme tutanağı ve paftasında gösterilir. Yenilemenin kesinleşmesinden sonra tapu sicilinde gerekli değişiklikler yapılır. Harçların tahsili için niteliği değişen taşınmaz malların listesi ilgili maliye kuruluşuna bildirilir. Taşınmazınızın içerisinde fiilen oluşmuş kamuya ait yol veya kanal var fakat kamulaştırılması yapılmamış ise güncelleme sırasında ölçülür ve paftasında kesik çizgilerle gösterilir. Daha sonra talep edilecek değişiklik işlemleri sırasında ilgilisinden ayrıca harita yaptırılması istenmez.
Yapılan çalışmalar sonunda her parsel için güncelleme tutanağı düzenlenir ve güncelleme ekibi tarafından imzalanır. 22/A e çalışmalarına kadastro komisyonu nezdinde itiraz edilebilinir. Yapılacak bu itiraz askı ilanından önce yapılmalıdır. Bu itirazlar ile ilgili verilen kararlar ilgililere tebliğ edilmeyerek askı ilanında gösterilir. Çalışmalara kimler itiraz edebilir. Güncellemeye kimlerin itiraz edebileceği Güncelleme yönetmeliğinin 29/2 maddesinde açıklanmıştır.Buna göre (Değişik:RG-25/10/2018-30576) Komisyonca; bu Yönetmelik kapsamında yapılan çalışmalara konu parselin tutanağının tanzim edildiği tarihten çalışmaların bitirildiğine ilişkin tutanak düzenleninceye kadar, ilgilisi, vekili veya kanuni temsilcisi tarafından yapılacak itirazlara konu tutanaklar ile teknisyenler arasında ya da teknisyenler ile kontrol elemanları arasında görüş ayrılığına konu edilen tutanaklar veya kadastro müdürlüğünce yapılacak denetimler sırasında hatalı uygulama yapıldığı tespit edilen parsellere ait tutanaklar, intikal tarihinden itibaren en geç bir ay içinde veya gerekçe gösterilmek suretiyle kadastro güncelleme ekibinin kadastro güncelleme alanındaki faaliyetleri sona erinceye kadar incelenerek sonuçlandırılır.
3402 sayılı Kanunun 22 nci, ek 1 inci maddeleri ile kadastro yönüyle çalışılan parsellerin, düşünceler sütununda gerekli açıklama yapılarak birlikte askı ilanı yapılır. Kadastro güncelleme askı ilan cetvelinde taşınmazın ili, ilçesi, mahallesi veya köyü, sokak veya mevkii, beyanlar hanesi ile pafta, ada, parsel numarası, malik ismi, baba adı ve hissesi ile vasfı, yüzölçümü, irtifak hakkı alanı, emlak vergisi değeri, kadastro harcı tutarı ve oranı, mülkiyetten gayri ayni haklar, şerhler, beyanlar, rehinler, ikametgâh adresi ve ilândan önceki itirazların sonucu yer alır. Askı ilan cetvelleri pafta, ada, parsel numaraları, vasfı ve yüzölçümlerin eski ve yeni bilgileri gösterir şekilde düzenlenir.
.Bu cetveller ve pafta örnekleri; kadastro müdürlüğünde, köy veya mahalle muhtarının çalışma yerinde ve ayrıca, belediye teşkilatı varsa sadece ilân cetvelinin bir örneği belediye başkanının göstereceği yerde 30 gün süre ile ilân edilir. Askı ilanı kadastro güncelleme ekibinin çalışma alanındaki işini bitirdiği tarihten itibaren en geç üç ay içinde yapılmak zorundadır.
Bu Yönetmelik kapsamında yapılan çalışmalara karşı, askı ilânı süresi içerisinde kadastro mahkemesinde dava açmak suretiyle itiraz edilebilir. Dava açılan taşınmazların tutanakları kesinleştirilmez. Bu parsellere ait tutanakların tasdikli örnekleri müdürlükte bırakılmak suretiyle asılları ile pafta ve ada raporunun tasdikli birer örnekleri kadastro mahkemesine gönderilir. Yönetmelik kapsamında yapılan çalışmalar öncesi davalı olmayan taşınmazlar ile askı ilân süresi içinde dava açılmayan taşınmazların tutanakları, ilânın bitimini takip eden gün itibariyle, kadastro müdürü tarafından onaylanarak kesinleştirilir.
Tapu müdürlüğünce yeni tapu kütüklerine tescilleri yapılarak güncelleme yapılan parsellerin kütük sayfaları irtibatlandırılarak kapatılır. Güncelleme yapılmayan parsellerin kütük sayfalarına tesis edilen "3402 sayılı Kadastro Kanununun 22 nci maddesi kapsamında güncelleme çalışmasına tâbidir.’’ Belirtmesi yenileme tarih ve yevmiyesi ile terkin edilir. Kesinleşerek yeni tapu kütüklerine tescil edilen taşınmazlarda yapılan güncelleme (22/a) çalışmasına tescil tarihinden sonra dava açmak mümkün mü? Bu konuda yönetmelikte herhangi bir madde yer almamaktadır. Yönetmeliğin 35. Maddesinde Bu Yönetmelik kapsamında yapılan çalışmalara karşı, askı ilânı süresi içerisinde kadastro mahkemesinde dava açmak suretiyle itiraz edilebilir. demektedir. Fakat
Yargıtay 16. Hukuk Dairesi, 02.02.2016, E: 2016/377, K: 2016/592 kararına göre 22/A uygulamalarında, güncelleme kadastrosuna askı ilan süresi içinde itiraz edilmeyen ve kadastro mahkemesinde de dava açılmayan tutanakların kesinleşmesi halinde, genel mahkemelerde açılacak davalarda Kadastro Kanununun 12. Maddesinde yer alan hak düşürücü süre uygulanır. Hükmü vardır. Bu nedene güncelleme sonucunda güncellemenin kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, güncellemeden önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz.
Güncelleme çalışmalarına veya 22/A uygulamalarına karşı açılacak davalarda husumet; taşınmazının miktarındaki eksikliğin; hesaplama yönteminden mi, yoksa komşu parsellerdeki artıştan mı kaynaklandığına göre değişmektedir. Eğer taşınmazının miktarındaki eksiklik komşu parsellerdeki artıştan kaynaklanıyor ise dava miktarı fazla olan parsel malikine karşı yöneltilmesi gerekir.(yargıtay Onaltıncı Hukuk Dairesi, 03.02.2014, E: 2014/202 K: 2014/575)
Eğer komşu parsellerde sınır değişikliği yok veya miktarı artan komşu parsel mevcut değil ise, yani davacının taşınmazındaki miktar azalması, tamamen hesaplama yönteminden kaynaklanıyor ise davanın Kadastro müdürlüğüne karşı açılmalıdır.
Bu tür davalarda öncelikle taraf teşkili sağlanmalıdır. Davanın niteliği itibariyle, yargılama neticesi verilecek hükümle müşterek maliklerin tamamının hukukunun etkilenecek olması nedeniyle, hem davacının taşınmazının, hem de davalı taşınmazların tüm paydaşlarının davaya katılımının sağlanması zorunludur (Yargıtay 16. Hukuk Dairesi, 10.02.2020)