Yolsuz tescil kavramını anlayabilmek için öcellikle tescilin ne olduğunun bilinmesi gerekir.Tescil geniş anlamda tapu sicilinde kayıtlı bir taşınmaz üzerinde yeni bir ayni hak kurulması, mevcut hakkın değiştirilmesi, taşınmazın veya ayni hakkın devrini veya ayni hakkın ortadan kaldırılması ifade eder. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 705 Maddesi Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.Demektedir. Tapu siciline tescil Kadastro (Tapulama) veya Mahkeme kararları, idari bir kararla(İhdas,) veya tapu Sicilinde yapılan bir işlem neticesinde oluşur. Mülkiyet hakkı , İrtifak hakları ve taşınmaz yükleri ve rehin hakları tapu kütüğüne tescil edilir.
Tapu Sicili Tescil İlkesi , İlliyet İlkesi , Sorumluluk İlkesi, Güven İlkesi, Aleniyet İlkesi ilkelerinden oluşur.
1. Tescil İlkesi:Bir hak tescil edilmedikçe ayni hak niteliğini kazanamaz. Buna da “tapu siciline tescil ilkesi” adı verilmektedir. Ancak, ayni hakların tescil ile geçerli olduğunu kabul eden bu kuralın bazı istisnaları mevcuttur. Bu istisnai hallerin varlığı halinde ayni haklar tapudaki tescil işleminden önce kazanılabilmektedir. Bunlar miras, kamulaştırma, işgal, cebri icra ve mahkeme kararı.bu duruma tescilsiz iktisap denir.Bu hallerde ayni hak tapu sicili dışında kazanılmakta fakat tescil işlemi yapılmadığı sürece üzerinde tasarruf işlemleri yapılamaz.
Tescil Türk Medeni Kanununun 10313/1 maddesi göre tescil taşınmaz malikinin veya ayni hak sahibinin istemi ile olur.
2. İlliyet İlkesi.Bir gayrimenkul üzerinde bir ayni hakkın kazanılabilmesinde tescil yeterli değildir. Bu tescilin, ona esas teşkil eden geçerli bir hukuksal işleme dayanması gerekir. Bir başka ifadeyle tapuda yapılan tescil işleminin geçerliliği yapılan işlemin (satış, bağışlama gibi) geçerliliğine bağlıdır. Buna tescilde sebebe bağlılık (İlliyet) ilkesi denir. Türk Medeni Kanunu‘nun 1024/1. Maddesi “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur” şeklinde açıklanmıştır. Kanun Maddesine göre gerçeği yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir.
3. Tapuya Güven İlkesi:Tapu sicilleri resmi sicillerdir. Bu nedenle bu sicillerdeki bir kayda güvenen kişilerin bu güvenleri Devlet tarafından korunmaktadır. Tapudaki kayda güvenerek ayni bir hak kazanan iyiniyetli kişilerin kazanımı, kaydın doğruluğuna bakılmaksızın hukuken korunacaktır Buna tapuya güven ilkesi adı verilmektedir. Belirtilen ilke Türk Medeni Kanununun 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3. kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde açıklanmış bu maddeyi tamamlayan 1024/1 maddede ise “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3. kişi bu tescile dayanamaz” şeklinde belirtilmiştir.
Sorumluluk İlkesi
Tapu sicilleri resmi siciller olup, Türk Medeni Kanununun 1007. Maddesine göre bu sicillerin yanlış tutulmasından dolayı doğan bütün zararlardan devlet sorumludur. olduğu belirtilmektedir.Sicillerin yanlış tutulmasından dolayı zarar gören kimse bu zararının tazminini Devletten talep edebilecektir. Sicilin yanlış tutulmasından dolayı uğranılan zarar tapu malikinin mal varlığında oluşacak azalmadır. Bu zararın tarihi ise zararın meydana geldiği tarih olacaktır.
4721 sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu sicillerinin tapu iptali ve tescil davaların kesinleştiği tarih itibariyle terkin edileceğinden tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin zararı bu tarihten itibaren oluşacaktır.
5. Tapuda Aleniyet İlkesi
Türk Medeni Kanunu‘nun 1020. Maddesinde ‘’Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir.Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.’’ Türk Medeni Kanunu‘nun 1020/1. Maddesinde ’Tapu sicili herkese açıktır demektedir peki tapu sicili herkese açıkmıdır.Herkes gelip tapu sicilini inceleyebilir bilgi ve belge alabilir mi?Her ne kadar Türk Medeni Kanunu‘nun 1020/1. Maddesi tapu sicilinin herkese ait olduğu belirtilmekte isede devamı maddenin devamı İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir şeklinde devam etmektedir.İlgilisi olmayan bir kimseye (Avukatlık Kanunu gereği avukatlar hariç) tapu sicilinin açık olması mümkün değildir.Bir taşınmazın ilgilisi olmayan bir kimse taşınmaz hakkında bilgi ve belge talep edemez.Avukatlık Kanunu gereğince avukat tapu sicilini inceleme hakkına sahipse de belge alabilmesi için ilgilisi tarafından verilmiş ve tapuda işlem yapmayı gerektiren vekaletnamenin ibrazı halinde belge alabilecektir.Stajer avukat tapu sicilini inceleme yetkisine sahip midir.Stajer avukatın hangi davalara girebileceği yasalarımızda açıkca yazmaktadır stajer avukatının tapu müdürlüğünde avukat olarak tapu sicilini inceleme yetkisi bulunmamaktadır.
Yolsuz tescilin ne demektir..?
Yolsuz tescil, gerçek hak durumuna uygun olmayan tescil olarak tanımlanabilir. Diğer bir anlatımla gerçeğe aykırı olarak yapılmış işlem
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‟nun 1024. maddesinin 2. fıkrasında yolsuz tescil kavramı “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” şeklinde ifade edilmiştir. Yargıtay ise, yolsuz tescili şu şekilde ifade etmiştir: “Yolsuz tescil, üst kavram olarak gerek kazanma nedenine dayanmayan haksız tescilleri ve gerekse dayandığı kazanma nedeni geçerli olmayan tescilleri kapsar. Tapu kütüğünün; maddi olarak, yani gerçekte olması gereken hakları göstermemesi; bir diğer ifadeyle bir ayni hakkın daha başlangıçtan beri tescil edilmemiş olması veya … ayni hakkın sonradan haksız biçimde terkin ile ortadan kaldırılmış olması hallerinde de, kütüğün yolsuzlaşması söz konusudur. 1025. maddede ise, “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen” kimsenin tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebileceği hükmü konulmuştur . Yolsuz tescil başlangıçtan itibaren söz konusu olabileceği gibi sonradan da oluşabilir.
Tapu sicilinde yapılan tescildeki yolsuzluk üç şekilde ortaya çıkabilir.Yolsuz tescil hukuki sebepten, tescil talebinden veya tasarruf yetkisinden ileri gelebilir.
Türk Medeni Kanununun 1024/1. maddesi; "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz." 1024/3. maddesi; "Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir." Türk Medeni Kanununun 1025/1-2. maddesi; "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları ayni haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır." hükümlerini içermektedir. Türk Medeni Kanununun 1025.maddesi uyarınca tescile dayanak hukuki sebep geçersiz ise tescil de geçersizdir ve yolsuzdur. Tapu Müdürlüğünce yapılan bir işlemde tescile esas teşkil eden hukuki işlem; yasanın öngördüğü şekle uygun olarak yapılmamışsa, tescilin dayanağı belgeler sahte veya usulsüz olarak düzenlenmişse veya hiç düzenlenmeksizin tescil işlemi yapılmışsa, yapılan işlem yolsuz tescil olarak adlandırılır.Yolsuz tescil malikin ya da Tapu Müdürlüğünün talebi ile her zaman düzeltilebileceği kuşkusuzdur.Örnek noterce yapılan miras taksim sözleşmesinde maliklerden biri adına vekılı katılmış ve düzenlenen miras taksim sözleşmesi tapu kütüğüne tescil edilmiştir.Parsel malikinin adına kayıtlı taşınmazın satışı sırasında miras taksim sözleşmesinde kullanılan vekaletnamede miras taksimine yetki olmadığı ve bu noksanlığın miras taksimi sırasında noterce farkına varılmadığı anlaşılmıştır.Burada taksim sözleşmesinde kullanılan vekaletnamede miras taksimine yetki olmadığından yapılan işlem baştan yolsuzdur.buradaki yolsuzluk hukuki sebepten kaynaklanmaktadır.Diğer bir örnek Devlet Su İşleri tarafından köy Tüzel kişiliğine ait yerin bir kısmı kamulaştırılacakken tapu Müdürlüğüne gönderilen talep yazısında taaşınmazın bir kısmı kamulaştırılacağı yazdığı halde tescil bildirimi olmadığından yerin tamamı kamulaştırılmıştır.Burada her ne kadar Devlet Su işleri görünürde iyi niyetli isede Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklindeki madde medninden yararlanması mümkün değildir.Bu işlemde de bir yolsuz tescil vardır.Diğer bir örnek yaşı küçüğün taşınmazının işleme kayyum olmaksızın velisi tarafından satın alınmasıdır.Velisinin işleme alıcı olarak katılması ve çocuğunu temsilen veli sıfatıyla 3. Bir şahsa vekalet vermesi yolsuz tescili geçerli hale getirmemektedir.Yaşı küçüğün taşınmazını velisinin satışında Mahkeme izni gerekmemekteysede yaşı küçüğün taşınmazını velinin satın alabilmesi için işleme hakim izni ve kayyumun katılması gerekmektedir. Burada velinin işlemi yapmaya tasarruf yetkisi yönünden yetkisi bulunmamaktadır.Bir taşınmaz 1976 yılında yapılan tapulama çalışmaları sırasında Orman olduğu gerekçesiyle orman parseli içerisinde tahdit ve tesbit görmüş ve tapu kütüğüne tescil edilmiştir.Bu parsel 1988 yılında yapılan kadastro sırasında ise eski zabıt kaydına istinaden tarla vasfı ile tahdit ve tesbit edilerek maliki adına tescil edilmiştir.Burada taşınmazın 2. Kez yapılan tescili yolsuz tescil olduğundan her zaman sicilden terkini istenebilecektir.Yolsuz tescilde zaman aşımı yoktur.Yolsuz tescilin varlığı ne zaman öğrenilirse yolsuz tescilin düzeltilmesi mümkündür.yasal düzenlemeler uyarınca, tescile esas teşkil eden hukuki işlem; yasanın öngördüğü şekle uygun olarak yapılmamışsa, tescilin dayanağı olan belgeler sahte veya usulsüz olarak düzenlenmişse veya hiç düzenlenmeksizin tescil işlemi yapılmışsaişlem artık yolsuz tescil niteliğindededir.Yolsuz tescil Hatadan olumsuz etkilenen hak sahiplerinin mufakatıyla her zaman düzeltilebilir.Tapu Müdürüde basit yazım hatalaraını resen düzeltebilir.Yine tapu müdürü kadastrodan kaynaklı hisse hatanın tesbiti halinde hatanın varlığı Taşımazın beyanlar sütununda belirtilir.Tescile esas belgesine aykırı olup da mülkiyet devri yapılmamış ve sınırlı ayni ve şahsi hak tesis edilmemişse resen düzeltme yapılarak Düzeltme işleminin yapılmasından sonra hakkı olumlu etkilenen diğer ilgililere yapılan işlemin sonucu Türk Medeni Kanunun 1019 uncu maddesi gereğince tebliğ edilir. Tescile esas belgesine aykırı olup da mülkiyet devri yapılmış veya ayni ve şahsi hak tesis edilmişse Hatadan olumsuz etkilenen maliklere ve sınırlı ayni ve şahsi hak sahiplerine tebligat yapılır. 30 gün içinde muvafakat edilmesi halinde düzeltme işlemi yapılır.30 gün içinde muvafakat edilmemesi halinde düzeltme işlemi yapılarak ikinci tebligat yapılır. İlgililerince 60 gün içinde dava açılıp açılmadığı asliye hukuk mahkemesinden soru konusu edilir. Dava açılmamışsa hatanın varlığına ilişikin belirtme terkin edilir. Dava açılmışsa önceki belirtme korunarak dava açıldığına ilişkin belirtme yapılır.Yolsuz tescil davalarında davada yetkili Mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi görevli Mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer Mahkemesidir.
Kadastrodan önceki hukuki bir işlemde yolsuz tescil var ise Kadastrodan sonra ytescilin yolsuz olduğu ileri sürülebilir mi?Burada önemli olan Kadastronun kesinleşip kesinleşmediği ve tescilin üzerinden ne kadarlık sürenin geçtiğidir.Eğer Kadastro kesinleşmemiş ise yolsuz tescilin Kadastro Müdürlüğüne yapılacak itirazla veya Kadastro askı ilanındaysa Kadastro Mahkemesine açılacak tesbite itiraz davasıyla düzeltilmesi istenebilecektir.Özünde yolsuz tescilin kadastro tesbitininden sonra yapılmış olması gerekir.Eğer Kadastro tesbitinden önce bir yolsuzluk var ise bunun yolsuz tescil davası ile düzeltilmesi mümkün görünmemektedir .Ancak adastro kesinleşmiş ise burada 3402 Sayılı Kanununun 12/3.Maddesindeki ‘‘ Bu tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz” maddesi gereğince .Kesinleşme tarihinden sonra 10 yıllık sürenin dolup dolmadığı büyük önem taşıyacaktır.Eğer 10 yıllık süre dolmamış ise tapu iptali ve tescil yoluyla kadastrodan önceki yolsuzluk düzeltilebilecektir.3402 Sayılı Kadastro Kanununun 12. Maddesinin 3. Fıkrası Anayasa’ya aykırımıdır. Karaman 2. Asliye Hukuk Mahkemesi 3402 Sayılı Kanunun 12/3. Maddesinin 2., 23., 35. maddeleri ile 153. maddesinin son fıkrasına aykırılığını belirterek konuyu Anayasa Mahkemesi’ne taşımış ve Anayasa Mahkemesi 1991/9 Esas numarası incelenmiş ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12. maddesinin üçüncü fıkrasının Anayasa’ya aykırı olmadığına oyçokluğu ile karar vermiştir. Anayasa’nın 35. maddesi uyarınca Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz. Şeklindeki hükümlere karşı 3402 Sayılı Kanunun 12/3 Maddesi yoruma açıktır.
A köyünde bulunan bir ksıım taşınmazlar 1977 yılında 1744 Sayılı Yasa hükümlerine göre yapılan ve kesinleşen orman kadastrosunda, orman sınırları içinde bırakılmış fakat 1981 yılında yapılan arazi kadastrosunda ise taşınmazın, daha önce yapılan orman kadastrosu sınırları içinde olduğu gözönünde bulundurulmadan, hata sonucu ikinci kere kadastrosu yapılarak kişiler adlarına özel mülk olarak tesbit edilerek tesbitin kesinleşmesiylede tapu kütüğüne tescil edilmiştir.Tapu kütüğünde tescilli olan taşınmazların bir kısmı daha sonra satış yoluyla el değiştirmiştir.Bu taşınmazların bulunduğu alanlarda 2016 yılında Orman Kadastronun tescili ile ilgili çalışmalarda söz konusu taşınmazların 2. Kez kadastrosunun yapıldığı anlaşılmıştır.Bu alandaki taşınmazlardan satış yoluyla el değiştirenler iyi niyet kuralından yararlanabilir mi?Bu yolsuz tescil 3402 Sayılı Kanunun 12/3. Maddesine girer mi? Burada Ormna kadastrosuna ait harita ve tutanaklar ile arazi kadastrosu paftasının uygulanması sonucu, dava konusu taşınmazınların 1977 yılında yapılıp kesinleşen orman kadastrosu sınırları içinde kaldığı anlaşılmıştır. Sehven ve hata ile ikinci kere kadastrosunu yapıp yolsuz olarak sicil oluşturulduğundan, 766 Sayılı Yasanın 46/2 ve 3402 Sayılı Yasanın 22/1. maddeleri gereğince ikinci kadastronun yolsuz (Türk Medeni Kanununun 1025. md.) ve bütün sonuçlarıyla hükümsüz olması nedeniyle malikine mülkiyet ... kazandırmaz. ve Türk Medeni Kanununun 1026 maddesi gereğince sicilin hiç bir süreye bağlı kalmadan her zaman iptal edileceği, somut olayda 3402 Sayılı Yasanın 12/3. maddesi hükümlerinin uygulanma olanağı bulunmamaktadır, Tescil baştan beri yolsuz tescil niteliğindedir. Yapılan tescil taşınmaz sahiplerine hiç bir zaman mülkiyet . kazandırmayacaktır.Bu yapılan tesciller 2. Kadastro olması nedeniyle her zaman iptal edilebilecektir., bu tür kayıtlarda Türk Medeni Kanununun 1023 maddesindeki "iyi niyetle edinme" kuralının uygulanması mümkün değildir, taşınmaz maliki yerini satın almışsa, bu yeri kendisine satan kişi ya da kişilerden satış bedelini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilecektir.