4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‟nun 1024. maddesinin 2. fıkrasında yolsuz tescil kavramı “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” şeklinde ifade edilmiştir Yargıtay ise, yolsuz tescil kavramını şu şekilde ifade etmiştir: “Yolsuz tescil, üst kavram olarak gerek kazanma nedenine dayanmayan haksız tescilleri ve gerekse dayandığı kazanma nedeni geçerli olmayan tescilleri kapsar. Tapu kütüğünün; maddi olarak, yani gerçekte olması gereken hakları göstermemesi; bir diğer ifadeyle bir ayni hakkın daha başlangıçtan beri tescil edilmemiş olması veya … ayni hakkın sonradan haksız biçimde terkin ile ortadan kaldırılmış olması hallerinde de, kütüğün yolsuzlaşmaşı söz konusudur.
Yolsuz tescile ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde süreye bağlı olmaksızın açılabilir. Yani tapu kütüğünde yapılan bir yolsuz tescil 25 sene sonra fark edilse bile dava açılabilir. Görevli Mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi yetkili Mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
3402 Sayılı Kadastro Kanunu‟nun 12. maddesinin 2. fıkrasına göre, kadastro çalışmaları askı ilanı sonucunda dava açılmayanlar ilgililerin tapu siciline (Kütüğüne) resen tescil edilir. Bu çalışmalar sırasında Kadastro Kanununda belirlenen şartlara aykırı bir tespitin veya teknik hataların yapılmış olması durumunda yolsuz tescilden bahsetmek mümkündür.
Örnek Ahmet Bey taşınmazını Mehmet Beye satmayı vaad ederek satış vaadi sözleşmesi yapmışlardır. Fakat Ahmet Beyin taşınmazı Mehmet Bey’e satmaktan vaz geçmesi üzerine Mehmet Bey taşınmazın mülkiyetini Mahkeme elde etmiş fakat tapuda tescil yaptırmamış ve bu taşınmaz kadastro çalışmaları sırasında kayıt maliki Ahmet Bey adına tesbit edilerek askı ilanı sonucunda Ahmet Bey adına tescil edilmiştir. Bu tescil gerek medeni kanuna gerekse Yargıtay kararlarına göre yolsuzdur.
Tescilin dayanağı idari işlem olması halinde, idari işlemdeki hukuka aykırılık yolsuz tescildir. Belediye adına kayıtlı bulunan taşınmazların 5393 sayılı belediye Kanunun gereğince satış yetkisi Belediye Meclisine ait iken Belediye encümenince taşınmazların satışına karar verilmiş ve belediye adına tescilli bulunan taşınmazlar kadastro sırasında satış yoluyla gerçek kişiler adına tesbit edilerek askı ilanı sonucunda gerçek kişiler adına tescil edilmiştir. Bu yapılan bu tescil hukuki sebebi olmadığından ötürü yolsuz tescildir.
.
Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren vekaletnamelerin , noter tarafından düzenlenmesi zorunludur. Bu vekaletnameler düzenleme şeklinde olmalı ve vekalet verenin fotoğrafı bulunmalıdır. Genel vekaletname ile yapılan işlem şekil şartından yoksun olduğundan yolsuz tescildir. Genel vekaletname ile Mehmete ait taşınmaz vekaletnamede satış yetkisi olmamasına rağmen Ahmet’e satış yapılarak Ahmet adına tescil edilmiş ve daha sonra Kadastroya tabi tutularak Ahmet adına tesbit ve askı ilanından sonra Ahmet adına tescil edilmiştir.Bu bir yolsuz tescildir.
Ehliyetsizlik Fiil ehliyetine sahip olmayan kişinin kendi fiilleri ile hak edinebilme ve borç altına girebilmesi demektir.Fiil ehliyeti olmayan kişiler hukuki işlem yapamazlar. Fiil ehliyeti bulunmayan kişilerin yapacağı tasarruf işlemi, tasarruf yetkisinin yokluğu sebebiyle geçersizdir.
Kadastro çalışmaları sırasında akli dengesi yerinde olmayan Ayşe Hanım’a babasından miras olarak intikal eden taşınmazlar Aye Hanımın bu taşınmazlarını kardeşi Hasan Bey’e sattığı bilirkişilerce beyan edilmiş ve aslında Ayşe Hanıma ait olan taşınmazlar Hasan Bey adına tesbit edilmiş ve daha sonra tapu kütüğüne tescil edilmiştir. Bu işlem tasarruf yetkisinin yokluğu sebebiyle yolsuz tescildir.
Sınırlı Ehliyetsizler Bakımından Ayırt etme gücüne sahip olan kısıtlı ve küçükler sınırlı ehliyetsiz sayılır ve bunlardan küçüklerin velileri kısıtlıların ise vasileri veya velileri (Kısıtlının velisi sağ ve kısıtlıyı o temsil edecekse vesayet değil velayet hükümleri geçerlidir) tarafından temsil edilirler ve yasal temsilcilerinin rızası olmadan işlem yapamazlar Yaşı küçük veya kısıtlı tarafından yapılan işleme yasal temsilci onay vermez işlem baştan itibaren kesin hükümsüz hale gelir ve tapu sicilindeki tescil de yolsuz olur. Tapu memuru yaşı küçük olan Mustafa’nın velisi olarak annesi olması gerekirken veli olarak babasını işleme dahil ederek(Anne ve baba boşanmış ve Mustafa anneye bırakılmıştır) Mustafa adına olan taşınmazı Kadir ‘e satış yaparak taşınmazı kadir adına tescil ediyor. Ve taşınmaz bu tescilden sonra kadastroya tabi tutuluyor ve taşınmazın tesbiti Kadir adına yapılarak taşınmaz kadir adına tescil ediliyor.
Mirasçılık Belgesine Dayanılarak Yapılan İşlemler:
Mahkemece verilmiş mirasçılık belgesini Tapu memurunun içeriğini inceleme ve gerçeğe uygun olup olmadığını inceleme yetkisi yoktur. Örneğin sahte nüfus kaydına dayanılarak Ahmet Bey adına mirasçılık belgesi alınıyor. Kadastro sırasında Ahmet Beyin taşınmazları bu mirasçılık belgesi ile bu gerçeğe yansıtmayan mirasçılar adlarına intikal edildikten sonra bu kişiler adlarına tesbit edilerek ve askı ilanı sonucunda Ahmet Bey’den intikal eden taşınmazlar Ahmet Beyin mirasçıları adlarına değil de Ahmet Bey ile ilgisi olmayan kişiler adlarına tescil ediliyor. Bu işlem yolsuz tescil olduğuna şüphe yoktur.
Şimdi gelelim 3402 Sayılı Kadastro Kanununun 12/3 maddesine .madde metni aynen şöyledir. ‘’Bu tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz’’ madde de hangi hallerde 10 yıllık süreden sonra hangi hallerde dava açılabileceği konusunda herhangi bir açıklama bulunmamakla birlikte Yargıtay işlemde muvazaa olması ve murisinde tespit tarihinden sonra vefat etmesi durumunda hak düşürücü süre olmayacağına açılacak muvazaa davasının süresiz olarak açılabileceğine hükmetmiştir
3402 sayılı Yasa’nın 12/3. maddesinde, kadastro tutanaklarında belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz olunamayacağı ve dava açılamayacağı belirtilerek, mülkiyete ilişkin talepler yönünden hak düşürücü süre öngörülmüş olup, söz konusu Yasa maddesindeki hak düşürücü süre, dava şartıdır.
Konu ile ilgili . Yargıtay 1.Hukuk Dairesi 18.12.2025 tarih ve 2025/6139 E. , 2025/6065 K. Sayılı içtihat kararı karar özetle şöyle Kadastro çalışmaları sırasında taşınmazın tapuda yapılan devirleri dikkate alınmadan önceki malikler adına tesbit edilerek askı ilanına alınmış ve itiraz edilmediğinden kadastro tesbiti kesinleşmiştir.Davacı bu durumu tescilin yapılmasından 10 yıl geçtikten sonra fark ederek yolsuz tescil olduğunu beyan ederek taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tescilini, bu mümkün olmaz ise taşınmazın bedelinin davacıya ödenmesini istemiştir. Yerel mahkeme (İlk derece mahkemesi) davanın Kadastro Kanunu'nun 12/3. maddesinde belirtilen hak düşürücü süre dolduktan sonra açıldığı gerekçesiyle davanın usulden reddine karar vermiştir. Yapılan İstinaf başvurusu neticesinde Bölge Adliye Mahkemesi ilk derece mahkemesinin kararını çekişmeli taşınmazın kadastro tutanağının kesinleştiği tarih (Tescil tarihi) ile davanın açıldığı tarih arasında 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 12/3. maddesinde belirtilen 10 yıllık hak düşürücü sürenin geçtiği, talebinin kadastro öncesi hukuki durumla ilgili olduğu verilen kararda bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bunun üzerine davacı davaya konu taşınmazın kadastrodan önce tapuda kayıtlı olduğunu tapulu taşınmazın ya maliki adına yada maliki ölmüş ise mirasçıları adına tesbit edilmesi gerektiğini tesbitin buna aykırı yapılmış olması nedeniyle askı ilanından sonra yapılan tescilin yolsuz tescil niteliğinde olduğunu, yolsuz tescilin 10 yıllık hak düşürücü süreye tabi olmadığını belirterek ve re'sen görülecek eksiklikler nedeniyle kararın bozulmasını talep etmiştir.
Yargıtayın 1. Hukuk Dairesi ise Davanın , kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olduğunu Kadastro tutanağının kesinleştiği tarih ile dava tarihi arasında 3402
Sayılı Kadastro Kanununun 12/3 maddesinde belirtilen 10 yıllık hak düşürücü sürenin geçmiş olmasından dolayı verilen kararın tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olduğundan ileri sürülen sebepler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmediğinden temyiz talebini red etmiştir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 1024. Maddesinde yolsuz tescil için her zaman dava açılabilecekken 3402 Sayılı Kadastro Kanununun 12. maddesinin 2. fıkrasına göre 10 yıllık hak düşürücü sürenin geçmiş olması durumunda dava açılamayacaktır. Peki durumda hangi yasa geçerli olacaktır. Hukukta "özel kanun genel kanunu ilga etmez" (lex specialis derogat legi generali) temel ilkesi geçerlidir. Aynı konuda hem genel bir kanun (örneğin Türk Medeni Kanunu veya Türk Ceza Kanunu) hem de daha dar bir alanı düzenleyen özel bir kanun bulunuyorsa, öncelikli olarak özel kanun hükümleri uygulanır.4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu genel Kanun Kadastro Kanunu ise özel bir kanundur.